老害おじさん図鑑を見て、自分の管理スタイルを反省した話

先月、SNSで「老害おじさん図鑑」というやつが話題になっていた。ChatGPTにプロンプトを入れるだけで、各ジャンルの老害キャラをリアルに生成できるという企画だ。カメラメーカー老害、レトロPC老害、SIer老害……見ていると笑えるんだが、途中で笑えなくなった。

「不動産投資老害おじさん」というのが自分で作れそうで怖かったからだ。

「空室は内見数を増やせばいい」「入居者の要望はまず断れ」「修繕は自分で見積もりを取れ」。そういう昭和的な管理スタイル、自分にも心当たりがある。区分マンション5室を抱えながら、本業の合間に管理している身としては、非効率なやり方を「経験則」と呼んで正当化している部分が正直ある。

本業との二足のわらじで時間が足りない

平日は大手メーカーで営業職をやっている。担当エリアを車で回って、夕方に帰社して日報を書いて、それから入居者対応のLINEをチェックする。GW明けの5月は特に忙しかった。今年のGWは珍しく天候が良くて、みんな旅行に出かけたようだが、私は連休中も物件のトラブル対応で1日つぶれた。

1室から水漏れの連絡が入り、管理会社に連絡して、業者の手配を確認して、オーナーとしての判断をいくつかして。それだけで午前中が終わった。この1件だけで自分の時間が3時間以上飛んだ。

5室で年間の家賃収入はざっくり420万円ほど。ローンの返済や管理費を引くと手残りはその半分以下だ。そこから確定申告のために領収書を整理して、減価償却の計算をして、という作業が年明けに重なる。毎年2月は本業と確定申告の両方でボロボロになる。目標は10室にして早期退職することだが、今のやり方のままでは5室でも回りきっていない。

ChatGPTを使い始めて気づいたこと

「老害おじさん図鑑」の話を妻にしたら「あなたも似たようなもんじゃない」と一言で返ってきた。笑えない。子どもたちは「パパそれ老害じゃん」と笑っていたが、笑い飛ばせなかった。

それがきっかけで、最近使い始めたChatGPTの使い道を本気で考えるようにした。今まではなんとなく使っていたが、不動産管理の文脈で使えないかと調べ始めた。入居者への返信メール、更新案内の文章作成、修繕対応の優先順位整理。こういった雑務に使えると気づいたのは割と最近のことだ。

試しに「賃借人から修繕要求が来た場合のオーナー返信文を書いて」とプロンプトを入れてみた。出てきた文章を少し修正するだけで送れる状態になった。今まで自分で一から書いていた文章が、5分で終わる。本業の合間にスマホでさっと処理できる。これは正直、もっと早く使えばよかった。

確定申告の準備でも使い始めた。経費として落とせるものの整理や、青色申告の記帳に必要な項目の洗い出し。専門家に聞くほどでもないが自分では判断に迷うような細かい疑問に、とりあえず答えてもらえる。税理士に相談する前の「予習」として使うと時間が読めるようになった。

効率化は道具より「使う気になれるか」が先だ

「老害おじさん図鑑」を笑っていた自分が、実は一番変わる必要があったかもしれない。新しい道具を「怪しい」「難しそう」と遠ざけるのは老害の入口だ。

5室を10室に増やすには、今の管理コストをもっと下げないと成立しない。家賃収入を増やすだけでなく、管理に使う時間そのものを圧縮しないといけない。1室あたりにかける対応時間が今の半分になれば、10室でも今と同じ負荷で回せる計算になる。

次の確定申告は、ChatGPTを使った下準備で税理士との打ち合わせ時間を去年の半分以下にするのが当面の目標だ。その分だけ、物件探しに頭を使いたい。

自分の管理スタイルが「老害」寄りになっていないか、一度立ち止まって棚卸しするのは悪くない機会だった。