先週、仕事の昼休みにスマホでこんな記事を読んだ。邦画のヒット作10年分・332本のドメイン管理状況を調査したら、東宝系の映画サイトに問題が集中していたという話だ。公式サイトのドメインが失効した後、オンラインカジノや成人向けサイトに転用されていたケースもあったという。ワーナーはゼロ件なのに、東宝系には集中している。管理体制の差がそのまま結果に出た事例だ。
これを読んで、なぜか不動産管理と重なって見えた。「ドメインを失効させる」というのは、要するに「更新を忘れた」「担当者が変わって引継ぎが漏れた」といった、属人的なミスだろう。自分の区分マンション5室の管理でも、まったく同じ構造のリスクがある。
本業の合間に管理できる仕組みを作らないと詰む
メーカー勤務で営業をやっていると、平日の昼間に管理会社から電話がくることがある。「エアコンが壊れた」「水道から変な音がする」、先月は「入居者さんが更新をどうするか迷っている」という連絡が立て続けにきた。会議中にスマホが鳴るたびに、心臓がちょっと跳ねる。
5室の家賃収入は合計で月22万円ほどだ。うち管理費と修繕積立金を引いて、ローン返済後に残るキャッシュフローは月6〜7万円くらいになる。これを守るために使える時間は、本業の合間に月10時間あるかどうかというところだ。映画会社のドメイン管理が属人的になって崩れたように、自分の物件管理も「自分が見ていないと回らない」状態だと、どこかで必ず穴が空く。
だから今年から少しずつ、管理フローを変えている。修繕履歴はスプレッドシートに手動で入れていたのを、ChatGPTに音声メモの内容を要約させてそのまま貼りつけるようにした。入居者からの問い合わせへの返答も、下書きを出してもらって自分が確認・送信するやり方に変えた。完璧ではないが、作業時間は体感で3割くらい減った気がしている。
ドメイン問題が示した「管理の見えにくいコスト」
記事で調査対象になった332本のうち、ドメイン名に問題があったサイトがどれだけあったかという具体的な数は記事全文に書かれていなかった。ただ「東宝系に集中」していたという事実と、オンラインカジノへ転用された事例が出てきたことは確かだ。ブランドを守るためのコストとして、ドメイン更新費は年数千円のはずだ。それを見落とすと、映画のタイトルを検索した人が不審サイトに飛ばされるという取り返しのつかない状況になる。
不動産でいえば、これは火災保険の更新漏れや、サブリース契約の自動更新条件の見落としに相当する。自分が2室目を買った頃、損害保険の更新通知を見落として1ヶ月ほど無保険状態になっていたことがある。あのときは何も起きなかったから良かったが、冷静に考えると怖い話だ。本業が忙しい時期に限って、こういう見落としが起きる。
今は保険・ローン・管理費の更新日をすべてGoogleカレンダーに登録して、3ヶ月前・1ヶ月前・1週間前にリマインダーが飛ぶようにしている。確定申告も、月末に経費をまとめるリマインダーを入れてから、2月の作業量がだいぶ楽になった。
10室を目指すなら、今の仕組みを先に完成させる
目標は10室にして早期退職というのは変わっていない。ただ正直、今の5室でも本業との両立は綱渡りだ。6室目・7室目を買ったとして、その分だけ管理の手間も増える。物件数が増えれば家賃収入は増えるが、対応漏れのリスクも比例して積み上がる。
映画会社のケースを見ていて思ったのは、規模が大きくなるほど「管理の穴」が見えにくくなるということだ。東宝系のように複数の制作会社やプロモーション会社が絡んでいれば、ドメイン管理の責任がどこにあるか曖昧になる。自分のように個人でやっていても、室数が増えると似たような「誰が管理しているのか」問題が起きる。
次の物件を動かす前に、まず今の5室の管理フローをきちんと固めておく。ChatGPTの活用も、もう少し試せることがあるはずだ。入居者対応のテンプレート整備と、確定申告の経費分類を自動化できないかを、今週末に試してみるつもりだ。