Salesforceが「上司の思考をAIに学習させてレビューさせる」という話を読んで、正直うらやましいと思った。大企業の話だし、自分には関係ないかと最初は流しかけた。でも読み進めるうち、これって物件管理にそのまま応用できるんじゃないかと気づいた。
本業の合間に5室の区分マンションを管理していると、時間の使い方が常に綱渡りだ。今年だけで、退去連絡への返信、原状回復の見積もり確認、更新手続きの書類チェック、確定申告の資料まとめ。こういった細々した対応が、平日の昼休みや帰りの電車の中に全部のしかかってくる。
管理会社とのやり取りをAIに覚えさせる発想
Salesforceの坂本さんは、上司のレビュー基準をAIに学ばせることで、アウトプットの品質を平準化したと話していた。メルマガの文面やイベントタイトルといった担当者のスキルに依存しがちな業務を、AIが代替できるようになったという。
これを読んで頭に浮かんだのが、自分の管理会社とのやり取りのログだ。過去3年分のメールが手元にある。「この条件なら修繕費は借主負担」「この設備の経年劣化は貸主側」といった判断パターンが、そこには全部詰まっている。それをChatGPTに読み込ませておけば、次から「この案件どっちの負担?」と聞くだけで、過去の判断傾向に沿った答えが出てくるはずだ。
やっていないのは、単純に面倒だからだ。でも実際にやり始めたら、平日の昼に5分で判断できることが増える。今は管理会社に電話して確認して、折り返しを待って、という流れで半日つぶれることもある。
入居者対応のテンプレを「自分の言葉」でAIに作らせる
記事の中で島田さんがやっていたのは、NotebookLMを使って講演内容を文章に書き起こし、そこからスライド構成を5パターン生成させるという手法だった。見せ方を変えたパターンを並べて、いちばんしっくりくるものを選ぶ。このやり方は入居者へのお知らせ文書にも使えると思った。
今の自分はどうしているかというと、管理会社から送られてくるテンプレをほぼそのまま使っている。「拝啓 時下ますます〜」みたいな、誰が書いたかもわからない定型文だ。これを自分なりに直そうとすると時間がかかって、結局テンプレに戻る。
そこで先日、ChatGPTに「家賃の値上げを入居者に伝える文書を3パターン書いて。柔らかいトーン、事務的なトーン、理由を丁寧に説明するトーン」と試してみた。3分で3パターン出てきて、組み合わせて使えるものができた。こういう使い方なら、今の自分でも十分できる。
妻に「最近ChatGPTで何してるの」と聞かれたとき、「大家さん業の文書作り」と答えたら、「それって管理会社に頼めばいいんじゃないの」と言われた。そうじゃなくて、自分が判断したうえで送りたいんだという話をしても、なかなかわかってもらえない。でも物件が増えるほど、ここの質が収益に直結してくる。
目標10室に向けて、今の5室の管理を整理する
今持っているのは都内と埼玉に計5室で、年間の家賃収入はざっくり450万円前後。ここから管理費・修繕積立金・ローン返済・固定資産税が引かれて、手残りはだいぶ絞られる。10室まで増やして早期退職という目標には、まず今の5室の管理効率を上げることが先決だ。
確定申告の時期は特に痛い。領収書の整理、減価償却の計算、青色申告の帳簿。これを本業の繁忙期と重ねてやると、毎年2月〜3月は週末がつぶれる。去年は青色申告ソフトに入力するだけで合計8時間くらいかかった。ここもAIを絡めた整理方法があるはずで、次の申告シーズンまでには仕組みを作っておきたい。
Salesforceの記事は大企業のBtoBマーケの話だった。でも「担当者依存を減らす」「過去の成功パターンをAIに学ばせる」という発想は、副業大家にもそのまま刺さる。規模は全然違うけど、やることの構造は同じだ。
今週末、まず過去3年分の管理会社メールをフォルダにまとめるところから始める。読み込ませるのはその次の話だ。